Является ли технический паспорт правоустанавливающим документом

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации прав являются:

  • акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
  • акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • вступившие в законную силу судебные решения;
  • акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  • иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
  • иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав правоустанавливающие документы должны содержать:

  • описание недвижимого имущества, т.е. сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества (адрес или местоположение объекта, наименование и назначение объекта, кадастровый номер земельного участка);
  • вид права, подлежащего государственной регистрации;
  • имя (наименование) правообладателя.

Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращений, с указанием организационно-правовой формы и места нахождения. Таким образом, основные требования к правоустанавливающим документам — соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость. Однако отметим, что не вся необходимая для регистрации информация, включая детальное описание объекта, должна содержаться в правоустанавливающем документе. Смысл нормы п. 1 ст. 18 в совокупности с п. 1 ст. 17 и ст. 12 Закона о регистрации прав заключается в том, что правоустанавливающий документ должен соответствовать нормам материального права, действовавшим в месте нахождения объектов недвижимости и в момент приобретения права. Например, документ, оформленный в соответствии с законодательством, действовавшим до 31 января 1998 г., не должен и в принципе не может соответствовать принятому позднее Закону о регистрации прав. Как следует из п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав и Правил ведения ЕГРП, описание объекта недвижимого имущества в подразделе I ЕГРП осуществляется на основании данных кадастрового и технического учета (кадастровых паспортов, а ранее — технических паспортов БТИ и кадастровых планов участков), записи о правах и сделках вносятся на основании правоустанавливающих документов. Описание недвижимости в объеме, необходимом для внесения в ЕГРП, содержится в документах кадастрового и технического учета. Таким образом, информация, необходимая для внесения в ЕГРП, должна содержаться во всех представленных на регистрацию документах, а не только в правоустанавливающем документе. Пунктом 2 ст. 17 Закона о регистрации прав запрещается истребование у заявителя дополнительных документов, если правоустанавливающие документы и планы объектов соответствуют требованиям ст. 18 Закона. В случае несоответствия представленных документов ст. 18 регистратор вправе, а в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав — обязан затребовать дополнительные документы. Если правоустанавливающий документ не содержит точного описания объекта недвижимости для внесения записей по объекту в ЕГРП, но соответствует требованиям действовавшего в момент его составления законодательства, то для регистрации прав необходимо представление дополнительных документов. Например, может быть представлен документ ОТИ (БТИ), объясняющий расхождение учетных характеристик объекта. То, что в представленных на регистрацию правоустанавливающих документах не должно быть всех характеристик недвижимости, подтверждается высшими судебными инстанциями. ОАО «Молочный комбинат «Нижегородский» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области (далее — учреждение юстиции) в государственной регистрации права собственности акционерного общества на административно-бытовой корпус, расположенный в г. Нижний Новгород. Заявление было мотивировано тем, что истец является собственником указанного здания в связи с его приватизацией в составе имущественного комплекса государственного предприятия «Молочный комбинат «Горьковский» (далее — предприятие), план приватизации которого утвержден решением Комитета по управлению имуществом Нижегородской области (далее — комитет) от 19 ноября 1992 г. Учреждение юстиции 13 августа 2003 г. отказало ОАО в регистрации права собственности на данный объект, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию, не являются правоустанавливающими. Между тем план приватизации предприятия, акт оценки стоимости его имущества по состоянию на 1 июля 1992 г. и письмо комитета от 7 мая 1998 г. свидетельствовали о том, что административно-бытовой корпус в составе другого имущества предприятия был внесен в уставный капитал ОАО. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24 октября 2003 г. в удовлетворении заявления было отказано. ФАС Волго-Вятского округа постановлением от 27 февраля 2004 г. решение оставил без изменения. ОАО подало заявление о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановления суда кассационной инстанций в ВАС РФ. Президиум ВАС РФ отменил оспариваемые судебные акты по следующим основаниям. Признавая законным отказ учреждения юстиции акционерному обществу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, суд сослался на то, что представленные заявителем план приватизации предприятия, акт оценки стоимости его имущества и письмо комитета не содержат полного описания спорного объекта недвижимости и не устанавливают юридического факта возникновения и наличия права собственности на него заявителя. Технический же паспорт не является правоустанавливающим документом, а содержит лишь сведения о техническом состоянии данного объекта. Поэтому представленные документы не соответствуют требованиям Закона о регистрации прав. Эти доводы нельзя признать законными и обоснованными. Согласно ст. 6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания. Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным Указом Президента РФ от 01.07.1992 N 721 *(154), было предусмотрено, что комитет по управлению имуществом как учредитель акционерного общества представляет для государственной регистрации копию плана приватизации, заявку на регистрацию и устав акционерного общества. С момента регистрации акционерного общества активы и пассивы предприятия принимаются акционерным обществом. Состав имущества акционерного общества на момент его учреждения отражается в акте его оценки. Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента РФ от 29.01.1992 N 66, установлено, что состав и оценка стоимости зданий и сооружений отражаются в приложении N 1 к акту оценки, форме которого соответствует письмо председателя Комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области от 7 мая 1998 г. Таким образом, представленные ОАО на регистрацию права собственности документы соответствуют нормативным актам, определявшим на момент учреждения ОАО возникновение права собственности на внесенное в его уставный капитал имущество, что в силу ст. 6 и 17 упомянутого Закона является основанием для государственной регистрации соответствующего права. При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении норм права в соответствии с ч. 1 ст. 304 АПК подлежат отмене. Учитывая изложенное, Президиум ВАС РФ отменил решение арбитражного суда, постановление кассационной инстанции, признал незаконным отказ учреждения юстиции и обязал его произвести государственную регистрацию права собственности ОАО «Молочный комбинат «Нижегородский» на указанный объект недвижимости. Правоустанавливающие документы, как и иные необходимые для государственной регистрации документы, представляются в подлинниках с приложением копий. Верность копий правоустанавливающих документов удостоверяется нотариусом либо органом государственной власти, органом местного самоуправления или организацией, выдавшими документ. Верность копий договоров с участием юридических лиц может быть удостоверена участниками сделки, подписями уполномоченных лиц, скрепленными печатями организаций. Подлинники правоустанавливающих документов возвращаются правообладателю после государственной регистрации. Если сделка совершена в простой письменной форме (как физическими, так и юридическими лицами), то для регистрации необходим дополнительный подлинник договора для хранения в регистрирующем органе. Например, договор купли-продажи должен быть составлен в трех подлинных экземплярах — по одному для продавца и покупателя и один — для органа по регистрации. Акты органов государственной власти и местного самоуправления представляются только в копиях (в двух экземплярах). Подлинники этих документов хранятся в издавшем их органе. Правообладатель, в отношении которого издан акт, предъявляет для государственной регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью руководителя органа или уполномоченного на то должностного лица и печатью. Документ, исходящий от юридического лица, должен быть подписан руководителем организации с указанием его должности (в документах, оформленных не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности), фамилии и инициалов. Если документ подписывается лицом, исполняющим обязанности руководителя, или его заместителем, то указываются фактическая должность лица, подписавшего документ, его фамилия и инициалы. Проставление косой черты и подписание непоименованным лицом не допускаются. Судебные акты (решения, определения, постановления) представляются в копиях, заверенных подписью уполномоченного лица и печатью суда. Вступление судебного акта в законную силу должно быть подтверждено надписью (штампом) с указанием даты за надлежащей подписью, скрепленной печатью суда. Приписки и исправления в документах должны быть оговорены и подтверждены подписью должностного лица, участников сделки и других лиц, подписавших документ, а в нотариально удостоверенных договорах также подписью нотариуса с оттиском его печати. Исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте. В документах, составленных на нескольких листах, все листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью удостоверившего их нотариуса или печатью составившего их органа государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц с указанием количества листов. Документы, выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства, могут быть использованы на территории РФ только после их соответствующего удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются Российская Федерация и иностранное государство. Документы, составленные за границей, должны быть апостилированы или легализованы Департаментом консульской службы МИД России. Апостилированные документы должны содержать апостиль на языке государства, на территории и в соответствии с законодательством которого подготовлен документ, перевод текста документа и текста апостиля на русский язык. Все листы апостилированного и переведенного документа должны быть прошиты и скреплены печатью нотариуса Российской Федерации, засвидетельствовавшего верность перевода или подлинность подписи переводчика.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *